独立经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远在“中国资产、中国趋势”分论坛发表主题演讲。他表示，在全球经济面临不确定性的大背景下，把稳增长作为中国经济的头等大事是绝对必要的，在稳增长的过程中不能忽视房地产的重要作用。

房地产对稳定中国经济至关重要

马光远提到，2021年中国房地产调控的严厉程度仍然前所未有。据其不完全统计，前11个月全国在房地产的调控政策出台接近600次，远超过去几年。房地产政策总基调偏严带来的结果是，在房地产市场降温的同时过去积累的一系列矛盾和风险显现出来，特别是以恒大为代表的债务危机。

马光远复盘了恒大债务危机的发展历程。他提到，在中国金融周期发生明显变化的情况下，恒大开始债务扩张之路。恒大的债务快速扩张恰好是在2017年，那一年央行提出中国金融新周期开始。金融新周期通俗地讲，就是防风险已经被提到了中国金融监管非常重要的位置，在这种情况下恒大逆周期而动扩张债务才酿造了今天的结果。

同时他还强调，房地产行业的债务风险并不是个案，除恒大之外还有一些企业出现程度不同的债务危机。此外，统计局数据显示，前十个月70个大中城市中，多数城市房价和成交量出现调整。在这种情况下，政策从过去的抑制房价过快上涨，转到防止房地产市场过度调整引发风险是必然的。

马光远表示，“房地产的稳定对于2022年中国经济的稳定至关重要，立足于经济稳增长的基调稳定房地产行业，推动房地产行业的绿色转型，是2022年房地产行业的头等大事。所以房地产必须稳定，没有房地产的稳定谈中国经济的稳定，我认为是不可能的”。

房地产依然是支柱产业

12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

马光远认为，中央政治局会议首次提出要促进房地产业良性循环，表明房地产市场的政策目标已经从过去抑制过快上涨，转移到避免房地产市场调动过猛从而影响中国经济的发展。

他表示，房地产现在依然是中国经济的支柱产业，它的稳定对于2022年中国经济的稳定至关重要。

“有人说房地产现在不应该再作为支柱产业，这不是应该不应该的问题。从房地产投资占固定资产投资的比重，房地产以及房地产上下游对中国经济增长的贡献，房地产在国民资产配置中所占的高达60%以上比重，土地出让收入在地方财政所占的高达40%左右的比重，怎么能够否定它不是支柱产业？”马光远说到。

不过他也表示，房地产虽然还是中国经济的支柱产业，但基本面已经完全改变。

第一、住房供求基本平衡。未来新增住房主要有3个方向：首先，首套住房需求，但这种已经大幅降低；其次，改善性的需求；另外，城市更新的需求。

第二、房地产行业在高质量发展过程中的发展模式已经发生改变。在双碳目标下，建筑行业作为减排的重要行业需要承担贡献，立足于双碳目标房地产行业未来的方向非常明确，就是大力推行绿色建筑，大力推行智能化的智能建筑。

第三、中国城镇化的发展。随着中国人口结构的变化，有些城市人口在下降，有些城市人口仍然在增加，人口往大城市、城市群的流动会加速。

马光远认为，房地产未来仍然有很大的发展空间，需要在基本面已经完全改变的情况下，在房住不炒的大原则下，考虑如何维护房地产市场的稳定。

房地产是不是灰犀牛？

对于2022年中国房地产市场，马光远认为有四个方面需要关注。

第一、房地产的稳定攸关2022年中国宏观经济的稳定，房地产如果出现大的波动就会成为拉动中国经济向下的风险。

第二、解决房地产的风险，包括企业的债务风险需要时间和耐心。“如果听任一家企业倒下不是最好的选择，也不是最好的博弈，虽然可以给它教训，但是购房者的利益谁来保护？金融机构的利益谁来保护？”

马光远预计，“中国房地产市场化20多年积累了很多的问题，要解决这些问题推动行业转型，至少也需要20年的时间”。

他坦言，“我们不要把房地产作为短期刺激经济增长的手段，但是也不能让它拖累中国经济，现在最大问题就是听任房地产风险出现，这是不理智的。房地产是不是灰犀牛？处理好就不是灰犀牛，处理房地产的风险需要什么？需要时间、需要耐心，而不是打压”。

第三、房地产仍然非常重要，是中国经济的支柱产业。

第四、房地产一定要转型，包括房地产行业以及相关从业者。房地产行业仍然大有可为，它的未来发展方向就是国家鼓励的方向，比如绿色、智能、数字化等等。

第五、老百姓要更好地理解房住不炒。“我们预计2022年房产税应该会选定部分试点城市进行试点，但是影响中国房地产未来的不是房产税。大家一定要意识到，投资房地产跟过去不一样了，房价会跌，房价会常态的跌，这可能会成为大家以后对房地产的一个比较正常的认识”。