开发商决战下半年

　　在中央提出“稳增长”的宏观背景下，多个地方的楼市政策在过去一个月内发生微调，而新房成交量也对上述政策环境的变化作出积极回应，多数一二线城市住宅成交量在五月创下限购以来新高。

　　然而就当市场想象政策是否会进一步松动之际，住建部近日重申“要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求”，显示限购等核心政策仍然会从严。

　　最新数据也显示，各地楼市库存仍在攀升，今年下半年，开发商仍然面临去化压力。

　　微调带动成交

　　五月是各地微调政策频出的一个月。月初，天津率先宣布土地新政，一是延长土地出让金缴款期限，二是对于土地出让款在10亿元以上的拟出让地块，竞买人可采用联合竞买方式参与竞买，三是鼓励境外投资者参与土地竞买。

　　扬州则在5月8日宣布对个人新购买的成品住房进行奖励。

　　沈阳、重庆、临沂等地也着手对公积金贷款政策作出调整。比如，重庆单人贷款限额由20万提高到40万元，一个家庭最高可贷80万元。

　　“自去年下半年以来，微调的措施便陆续出现，这一趋势也将持续下去。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　根据中银国际证券的不完全统计，从去年4月份以来，地方政府政策微调已达47例，而今年年初以来的政策微调达到了33例，占比达到70%以上，此外，在微调数量增多的同时，中央对于政策微调的容忍度确实也有限度地提高了，近期扬州出台的个人购房奖励政策以及营口的公务员购房补贴目前均未被叫停。

　　政策微调的内容涉及土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而更多城市则是选择放宽公积金贷款额度。

　　在政策微调的刺激下，五月全国楼市也出现了明显的回暖迹象。报告显示，除上海外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同比延续回升趋势，其中北京增幅超六成，典型二三线城市同比增幅近五成。

　　“虽然五月各地成交有所复苏，但地方政府对于这一情况的可持续性仍然存在担忧，相信未来会有更多城市加入政策微调的队伍中。”杨红旭表示。

　　世联地产集团研究部总监吴志辉认为，今年以来土地出让收入的进一步减少，财政压力将促使更多城市对现有的楼市政策进行调整。

　　开发商决战下半年

　　不过，就在各地微调政策频出之际，住建部近日则重申限购政策仍会从严，并且提醒各地不得挑战限购底线。

　　住建部新闻发言人表示：有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求，执行好限购措施，“一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。”

　　中银国际报告指出，地产调控政策目前求稳，不可能松，但不会更严，利率优惠，降低首付比例，减免相关税费等措施的表态表明政府将进一步加大对首套刚需的支持，成为调控以来中央和地方在不断的博弈中达成的共识。

　　中投证券则认为，“稳增长”目标下信贷政策适度宽松利好行业，住建部将把鼓励购买首套自住性商品房作为下一阶段楼市政策微调(首付比例、利率、税费)的核心，视经济情况择机而动，若各地政策持续微调，将使传统淡季不淡。

　　吴志辉表示，虽然房地产市场5月的成交较为乐观，但7、8月是淡季，开发商推盘量较小，预计成交量将环比回落。随着开发商在9、10月份加大推盘量，届时有望迎来全年成交量的最高点。