但与业绩大相径庭的是，房地产板块在资本市场的表现一路下跌，上半年的房地产指数跌幅为28.89%，创造了新低，地产股市值蒸发万亿元。在许多业内人士看来，在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况，这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

　　与此同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位，也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中，不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

　　而房企资金链不断收紧已是不争的事实，那么，房企的下半场又将如何走下去？

　　上半年明显降速

　　尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。

　　房企前三名中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒 大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

　　前三名之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。

　　不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞胀态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括碧桂园、万科、恒 大，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”

　　易居房地产研究院总监严跃进认为，目前行业强者恒强格局凸显，随着行业集中度进一步提升，预计到2020年，三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变，龙头房企也能持续占领市场份额，行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会加速，房地产市场的马太效应将会愈加明显。

　　回归现金流

　　张大伟坦言，这或许是房地产行业迎接财务数据最好的半年。

　　尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。

　　大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　“做大依然是当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧，房地产企业销售业绩逐渐放缓，在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。”张大伟说。

　　此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过，2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增。

　　他在接受记者采访时表示，今年，其他非标融资变得不好审批，而银行由于表内资金规模紧张，往往优先提供给总行合作名单内的房企，排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，利率也非常高，大部分超过了基准上浮50%的利率。

　　吴建斌建议，房企还是要重新回归到重视现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

　　实际上，记者注意到，在众多房企的半年度业绩报告上，对于现金流越来越重视。恒 大业绩报告表示，公司始终坚持“现金为王”策略，截至2018年上半年，现金余额2579亿元，未使用银行授信2010亿元，充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

　　回归理性“减速”

　　对于下半场房企该如何走，张大伟认为，由于2015、2016 年的销售火暴，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。但从未来趋势看，房地产本轮发展的最高峰已经接近过去。房地产企业频繁提及降低杠杆将成为未来主流企业战略。

　　对于下半年的政策走向，申万宏源研报表示，房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向，以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动，市场情绪对负面信息会保持高度敏感，维持房地产板块低配评级。

　　银河证券房地产分析师潘玮表示，目前房地产调控方面依然，预计下半年房价将保持平稳。库存方面，开发投资规模上行，供给端呈现稳步放量态势，同时存量继续回落。土地市场方面，流拍现象及溢价率走低继续，呈现出一定降温趋势，未来有望进一步回归理性。

　　目前，房企在规模上已出现放慢速度的情况，比如之前一直追求“高周转”的碧桂园，在中报发布会上下决心要“减速”：公司正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。

　　潘玮认为，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企，会继续看好地产板块的行情，虽然政策调控仍将持续，但边际调整的空间不大。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出，房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整，有收有放。比如，在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市，需求充足，供应偏少，可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市，房价、地价上涨接近峰顶，需求转向改善且有所下降，未来成长性已然不足，在这些城市的布局可以适当放缓，销售应当加快。

　　“未来两年内，棚改货币化安置面积将见顶回落，缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧，因此三四线城市的土地溢价会降低。”欧阳捷说。