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房企5月销售业绩增速放缓 土地仍然集中于头部公司

提要:在政策松紧之间,市场走出了一条不规则的曲线,从房企端来看,在经历了3月、4月业绩增长之后,5月虽再度迎来上涨,但涨幅收窄。
在政策松紧之间,市场走出了一条不规则的曲线,从房企端来看,在经历了3月、4月业绩增长之后,5月虽再度迎来上涨,但涨幅收窄。
5月,市场总体表现延续了2019年初以来的降温。克而瑞数据显示,在权益口径下,5月,百强房企的整体销售规模较上月有小幅增长,环比增长8.8%。农历新年过后,房企销售速度开始加快,在低迷的市场环境中,3月走出了一波小阳春之势。
在这一轮小阳春之后,政策有了明显收紧趋势,房企业绩虽然在5月仍有上涨,但上涨动力不足,涨幅明显收窄,5月单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落,仅在5.7%左右。
整体来看,2019年1~5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。关于龙头房企的表现,克而瑞数据显示,截至5月末,包括碧桂园、万科、恒 大、保利、融创、绿地、中海在内的7家房企,全口径销售金额破千亿。
而从增速来看,2019年1~5月,保利、中海、新城、华润同比销售金额涨幅均在20%以上,其中新城更是达到了38.3%,为前十中增速最高,这些企业累计业绩增速明显高于行业平均水平。而“带头大哥”碧桂园和恒 大则有小幅下滑,分别同比下滑8.1%和8.9%。
从5月单月来看,新城仍然增速最高,达到49.2%,万科紧随其后达到36.5%,中海增速也超过30%。
在龙头房企仍然提速的过程中,房企排行榜的门槛再度提高。2019年1~5月,除TOP20房企外,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达588.6亿元,同比增长13%;TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元,门槛增幅较高分别达到10.8%和19%。
中原分析师卢文曦表示,在约谈了一波预警城市之后,市场预期已经出现回落,预计转淡的情况将会在接下来的6月和7月继续下去,“上半年的高点已经出现了,基本就确定是今年的3、4四月份。”
他表示,如果政策继续收紧,那么今年金九银十可能也会成色不足,同时上半年较热的一些强二线也会出现回落情况。
后端销售业绩出现下滑,叠加政策收紧,前端土地市场在经历了两个月的高潮之后,在5月回归理性。
克而瑞数据显示,5月土地市场成交均价涨势趋缓,环比微涨1.6%,溢价率迎来2019年首次回落,下降2个百分点。1~5月,销售TOP100房企拿地销售比为0.41,百强房企拿地整体趋于谨慎。对此,克而瑞分析师表示,标杆型房企如碧桂园、万科、恒 大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”,这些规模房企作为市场的风向标,一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对理性的。
从企业端来看,截至2019年5月末,销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿,突破千亿的房企共8家,突破百亿房企共74家,较4月份增加16家。
从新增土地货值来看,1~5月,碧桂园、绿地、融创是前三名,均超过2000亿,碧桂园更是遥遥领先达到2737.8亿元,而第四名万科与第三名融创产生近600亿货值的落差,融创新增货值为2017.7亿元,万科只有1478亿元。
整体来看,超过千亿货值的有8家企业,其中世茂排名第五、旭辉排名第八,这两家企业均是销售排行榜中的前二十,却出现在了拿地榜单前十。这也从一个侧面体现世茂与旭辉今年将要加快扩张脚步的战略。
而在土地市场有另一个值得关注的现象,百强房企对三四线的热情在走弱。克而瑞数据显示,同去年全年相比,三四线新增土储建面占比下滑近10个百分点。可以看到,在三四线市场逐步调整之下,企业拿地的积极性有所减弱。
在去库存逐渐式微之后,二线城市正在成为这一轮竞争的焦点,因此在回归二线战略调整中,二线新增土储占比较去年快速上涨。同时,中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心,中西部新增土储建面占比接近四成,西安、重庆是前五月最受百强房企青睐的城市。
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