楼市，最难时刻过去了。

01

最近，三件关乎房地产未来的大事接连落地，为处于十字路口的楼市指明方向。

第一件大事，近日召开的重要会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这是为来年经济定调的关键会议。稳字当头、稳中求进，可谓一锤定音。

第二件大事，央行超预期降准。

日前，央行宣布全面降准0.5个百分点，释放资金约1.2万亿。

虽然降准释放的资金一部分用于对冲即将到来的MLF，实际释放的长期资金只有数千亿，但此举在关键时刻释放了一定的宽松信号。

当然，信贷才是楼市的七寸。降准相当于名义上释放出更多的钱，但这些钱是否流向楼市、流入多少仍是未知数。

换言之，降准对楼市的影响，心理利好大于实际利好。

事实上，2021年7月，央行就进行过一轮降准，释放资金1万亿元，但也未能阻挡楼市的横盘调整。

第三件大事，广东省约谈恒大并派出工作组，这标志着房企债务问题将迎来更进一步的处理方案。

2021年以来，至少已有恒大、佳兆业、华夏幸福、泰禾、奥园、花样年等10多家百强房企出现债务问题。

目前，恒大集团风险化解委员会已成立，成员包括恒大集团高管，以及粤海控股、信达资产管理公司、越秀集团、国信证券等国企高管。

这意味着，房企债务问题有了解决的希望。

02

促进房地产业健康发展和良性循环，释放了什么信号？

这段话有两处最值得关注：

一是支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

这是支持刚需的积极信号。所谓合理住房需求，显然是刚需群体的居住需求，而非投资乃至炒房需求。

房住不炒作为一项刚性原则，不管重要会议有没有直接提及，都是未来几年的指导方针。

但房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

二是促进房地产业健康发展和良性循环。

楼市调控，绝不是将房地产一杆子打死在地。

作为年销售规模高达17万亿的超级行业，房地产与上下游产业链深度捆绑，与居民财富深度关联，这个行业未来即使要收缩，但也不会消失。

毕竟，房地产背后的就业人群数以千万计，而我国居民家庭财富超过7成都集中在房子上，所以谁都经受不起硬着陆的冲击。

这一切的关键，是让房地产回归常态，回归作为民生行业的公共属性，逐步消解背后的金融泡沫风险，而非遏制整个行业的发展。

这方面的佐证是，“软着陆”说法的兴起。

近日，中国社科院发布的《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》指出：

积极推动房地产业“软着陆”，既要防止土地拍卖频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市房价过快下跌引发连带风险。

既要又要，虽然做起来很难，但足以代表一定的政策取向。

03

那么，这是否意味着新一轮涨价去库存的卷土重来？

显然不是。目前的政策大变局，只能说明楼市政策已经见底，不会再进一步加码，也不会再进一步打压，悬在房企头上的达摩利克斯之剑的威压暂时缓解。

换言之，目前的政策，仍旧是以托底为导向，避免产生更大的连带风险，而非重启房地产，更不是制造新一轮上涨。

许多人对6年前的“涨价去库存“记忆犹新，问题是，大环境已经完全不同了。

第一个不同是，高杠杆比高库存问题更加复杂。

2014年面临的主要还是高库存问题，而居民仍有加杠杆空间，去库存政策可谓水到渠成；这一次面临的则是高杠杆扩张之下的债务问题，去杠杆与去库存并不同路。

第二个不同是，居民加杠杆的空间不大了。

2014年，居民债务杠杆率（居民债务/GDP）不到35%，而2021年已经超过60%，赶上了发达国家水平。

第三个不同是，人口基本盘发生了历史性巨变。

2020年，全国人口出生率仅为8.52‰，出生人口1200万人，仅为2014年的6成左右。

而未来，人口大概率负增长，少子化叠加老龄化，将成为房地产最大的灰犀牛。

第四个不同是，共同富裕已经成为新的时代主题。

在共同富裕之下，房地产必然要从暴利行业向民生行业回归，买房致富的路子同样会受到各种各样的限制，房地产税试点的横空出世就足以说明一切。

所以，楼市政策见底，并不意味着历史重复上演。毕竟，涨价去库存固然能暂时缓解问题，但未来的代价极其高昂。

时代变了，环境变了，基本面变了。楼市最难时刻或许即将过去，但房地产的未来也早已注定了。